Der YIMBY-Vorstoß für Mehrfamilienhäuser stößt bei den Eigenheimbesitzern auf Ablehnung

Als in den vergangenen fünf Jahren zunächst Minneapolis und dann Oregon und dann andere Kommunal- und Staatsregierungen damit begannen, die ausschließliche Bebauung mit Einfamilienhäusern aufzuheben, um den Bau von Mehrfamilienhäusern zu ermöglichen, sagten viele Befürworter der Bebauung den Beginn einer Pro-YIMBY-Revolution voraus.

Doch die „Yes-in-my-backyard“-Bewegung ist ins Stocken geraten, bevor sie überhaupt richtig begonnen hat.

In Gerichtsverfahren im ganzen Land haben Gegner Verkehrsspitzen, Belastungen der Infrastruktur, Vertreibung von Bewohnern mit niedrigem Einkommen, Einbußen bei den Immobilienwerten und Veränderungen des Charakters der Nachbarschaften als Gründe angeführt. Befürworter von Mehrfamilienhaus-Bebauungszonen entgegnen jedoch, dass sich die Gegner gegen Veränderungen wehren, die breitere gesellschaftliche Vorteile bringen würden.

An den Debatten nehmen gewählte Politiker, Planungsspezialisten, Wohnungsbauunternehmen und Interessenvertreter teil. Alteingesessene Eigenheimbesitzer stehen einem System gegenüber, das verzweifelt versucht, die wachsende Krise des Landes in Bezug auf bezahlbaren Wohnraum und Obdachlosigkeit in den Griff zu bekommen.

„Die Leute wollen den Charakter ihres Viertels bewahren, aber es sollte darum gehen, die Lebensqualität für alle zu gewährleisten“, sagte Natali Fani-Gonzalez, ein demokratisches Mitglied des Montgomery County Council in Maryland, die Änderungen der Bebauungspläne befürwortet. „Man ist Teil einer Gemeinschaft … sie gehört einem nicht. Wir müssen uns mit der Gesellschaft weiterentwickeln.“

„Ich fürchte die Möglichkeit“

Das jüngste Urteil erging in diesem Monat, als der Oberste Gerichtshof von Montana eine Entscheidung erlassen Damit wird der Weg für die Umsetzung einiger Landesgesetze geebnet, trotz der Einwände der Hausbesitzer.

Im Jahr 2023 wurden die Gesetzgeber von Montana für ihre überparteilichen Bemühungen gelobt synchronisiert das „Montana Miracle“, eine Reihe von Maßnahmen, die lokale Bebauungspläne außer Kraft setzten, um mehr Mehrfamilienhäuser und zusätzliche Wohneinheiten (ADUs) zu fördern – kleinere Zweithäuser oder Einliegerwohnungen innerhalb oder auf einem Grundstück eines Einfamilienhauses. Die Gesetze, die vom republikanischen Gouverneur Greg Gianforte vorangetrieben wurden, sollten am 1. Januar 2024 in Kraft treten.

Aber im Dezember Konsortium von Einfamilienhausbesitzern Eine Gruppe aus dem ganzen Staat, die sich Montanans Against Irresponsible Densification (MAID) nennt, reichte eine Klage ein. Die Gruppe argumentierte, der Staat habe den Hausbesitzern verfassungswidrig ihre Eigentumsrechte entzogen und würde den Städten und Landkreisen die lokale Kontrolle entreißen. Die Klage warnte unter anderem, dass die Gesetze bedeuteten, dass ohne Vorankündigung mit dem Bau eines Häuserblocks begonnen werden könne.

„Ich fürchte mich davor, eines Morgens aufzuwachen und festzustellen, dass eine meiner Nachbarinnen ihr Grundstück an einen Bauunternehmer verkauft hat, der dann direkt neben unserem schönen und sorgfältig gepflegten Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus oder ein Doppelhaus oder eine zusätzliche Wohneinheit errichtet“, schrieb Glenn Monahan, ein Einwohner von Bozeman und geschäftsführender Gesellschafter von MAID, in einer eidesstattlichen Erklärung, die mit der ursprünglichen Klage eingereicht und in der Urteil des Gerichts.

„Wenn eine solche Entwicklung, die auf eine Erhöhung der Bevölkerungsdichte in meiner Nachbarschaft abzielt, stattfindet, glaube ich, dass dies den wirtschaftlichen Wert meines Grundstücks ernsthaft und nachteilig beeinflussen wird“, schrieb Monahan. „Wichtiger als der wirtschaftliche Wert sind die moralischen, ästhetischen Werte der Nachbarschaft, die meine Frau und ich mit den Nachbarn teilen …“

Vertreter von MAID haben auf Anfragen mit der Bitte um einen Kommentar nicht reagiert.

Wohlhabender und weißer

Berkeley, Kalifornien, richtete 1916 erstmals eine Wohnzone ausschließlich für Einfamilienhäuser ein – gerade als rassistische Abkommen, die den Verkauf von Häusern an Nicht-Weiße verboten, auf nationaler Ebene an Fahrt gewannen und andere Problemumgehungen zur Wahrung der Nachbarschaftstrennung wurden erprobt.

Heute sind etwa 75 % der Wohnfläche in den Vereinigten Staaten ausschließlich in Zonen eingeteilt für Einfamilienhäuser. Diese Viertel sind in der Regel wohlhabender und weißer, laut einem Forschungsbericht des Urban Institute aus dem Jahr 2023.

Minneapolis gilt als die erste große US-Stadt, die erlassen Wesentliche Änderungen zur Erhöhung der Dichte wurden vorgenommen, als 2019 die Bebauungspläne für Einfamilienhäuser stadtweit abgeschafft wurden und auf jedem Wohngrundstück maximal drei Wohneinheiten zulässig waren.

Im selben Jahr beschloss der Gesetzgeber von Oregon ein Gesetz verabschiedet mit zwei sogenannten Upzoning-Bestimmungen: Zulassung von Doppelhäusern in Einfamilienhausgebieten von Städten mit mindestens 10.000 Einwohnern und Zulassung von Reihenhäusern, Dreifamilienhäusern und Vierfamilienhäusern in Städten mit mindestens 25.000 Einwohnern.

Die Aufzonung umfasst eine Reihe von politischen Instrumenten – etwa den Bau von mehr „fehlendem Mittelmaß“ im Bereich zwischen Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern, die Konzentration auf verkehrsorientierte Entwicklung, die Erhöhung der Parkanforderungen und die Erhöhung der Geschossflächenzahl. Forscher und Planer erklärten Stateline jedoch, dass es Jahre dauern könne, bis diese politischen Änderungen den aktuellen Wohnungsbedarf decken oder die Schäden der restriktiven Zonierung beheben.

„Die größte Herausforderung besteht darin, dass die Umsetzung einer Zonenreform sehr lange dauert. Vom Beginn der Reform bis zu den tatsächlichen Auswirkungen vergehen etwa zehn Jahre“, sagte Stephen Menendian, stellvertretender Direktor und Forschungsleiter am Othering & Belonging Institute der University of California in Berkeley.

„Selbst die Reformen in Minneapolis, die mit Höchstgeschwindigkeit durchgeführt wurden, werden noch vier Jahre brauchen, um die Auswirkungen vollständig zu beurteilen“, sagte Menendian. „Es war weniger eine Revolution als vielmehr ein langsamer Wandel.“

UC Berkeley Tracker zur Zonenreformzuletzt aktualisiert im November, bietet einen Überblick über die Bemühungen zur Reform der kommunalen Zoneneinteilung in den USA und dokumentiert 148 Initiativen in 101 Gemeinden über einen Zeitraum von 17 Jahren.

Andere Kommunalverwaltungen haben Verordnungen erlassen, die auf verschiedene Weise auf die Einfamilienhaus-Zonen abzielen, darunter Austin, Texas; die Stadt Alexandria und Bezirk Arlington in Virginia; Sacramento, Kalifornien; und Portland, Oregon. Viele wurden vor Gericht angefochten.

In Minneapolis wurde der „Plan 2040“, wie der langfristige Planungsentwurf der Stadt genannt wird, nach seiner Verabschiedung im Jahr 2019 durch jahrelange Umweltklagen und Hin- und Her-Entscheidungen aufgehalten, was die Umsetzung verzögerte.

Schließlich haben die Gesetzgeber des Staates im Mai ein Gesetz verabschiedet Befreiung umfassender Wohnungsbaupläne von der Umweltprüfung, eine Maßnahme, die eindeutig auf die Erhaltung des Plans 2040 abzielt.

Trotzdem erließ ein Bezirksrichter eine einstweilige Verfügung und zwang die Stadt, Teile des Plans zu stoppen und zu überarbeiten.

Aussprechen

Diana Drogaris, Outreach-Koordinatorin für den National Zoning Atlas, eine Forschungsorganisation, die sich für die Entmystifizierung von Zonengesetzen in den USA einsetzt, glaubt, dass die Stadtoberhäupter ihre Kommunikation mit den Bürgern während öffentlicher Anhörungen und Meinungsgespräche verbessern. Sie weist jedoch darauf hin, dass die Verantwortlichen Transparenz mit dem Umgang mit berechtigten Ängsten vor Zonenänderungen in Einklang bringen müssen.

„Eine Änderung der Zoneneinteilung wird Auswirkungen auf die Öffentlichkeit haben. Sie wird sich darauf auswirken, in welchen Laden sie gehen, wie sie pendeln und welche Art von Ressourcen verfügbar sind“, sagte Drogaris. „Und ich denke, Gemeindevorsteher werden immer besser darin, diese Gespräche zu führen.“

„Die Öffentlichkeit muss nicht jeden Winkel dieser veralteten Vorschriften kennen“, sagte sie, „aber genug, um zu verstehen, wie sich diese eine Änderung der Flächennutzungsplanung auf die Nutzung des Landes in ihrer Gemeinde auswirkt.“

Menendian argumentiert, dass Missverständnisse auf beiden Seiten – unter Wohnungsbefürwortern und besorgten Gemeindemitgliedern – einen Großteil der Wut schüren. „Es gibt viele Missverständnisse über die Zonenreform“, sagte er.

Es wird auch erwartet, dass Eigentümergruppen eine aktuelle Serien von Upzoning-Änderungen in Austin, die Ende 2023 und in diesem Frühjahr genehmigt wurden. Im Jahr 2022 verklagte eine Gruppe von Bürgern die Stadt erfolgreich wegen einer Handvoll Verordnungen, die den Wohnungsbau rationalisieren sollten.

Wenn eine Klage eingereicht wird, können die Arbeiten an neuen Wohnbauprojekten eingestellt werden. Kalifornien hat 2021 ein Gesetz erlassen, das es Grundstückseigentümern erlaubt, ihre Grundstücke aufzuteilen und in bestimmten Städten zwei neue Häuser zu bauen. Im April entschied ein Richter in Los Angeles regiert das Gesetz verfassungswidrig. Im Juni abgelegt seine Berufungsbegründung.

In Nord-Virginia, knapp außerhalb des District of Columbia, liegt die Stadt Alexandria Und Bezirk Arlingtondie letztes Jahr ebenfalls Änderungen in der Flächennutzungsplanung beschlossen haben, stehen vor ihren eigenen rechtlichen Herausforderungen. Die vollen Auswirkungen der Flächennutzungsreform in Alexandria – selbst wenn sie die rechtlichen Herausforderungen meistert – werden sich möglicherweise nicht wesentlich auf die Wohnungssituation auswirken. Laut der Schätzungen des Stadtmanagerswürde die Zulassung von bis zu vier Wohneinheiten in Zonen, in denen derzeit Einfamilienhäuser erlaubt sind, innerhalb von zehn Jahren lediglich netto 178 neue Wohneinheiten schaffen.

„Absolut … eine Art Gegenreaktion“

In diesem Herbst Montgomery County, MarylandUnd Berkeley, Kalifornienwird nach einem Sommer voller kontroverser öffentlicher Anhörungen Vorschläge zur Aufzonung in Betracht ziehen.

Fani-Gonzalez, das Ratsmitglied von Montgomery County, sagte, dass die Modernisierung der Zoneneinteilung des Countys in Verbindung mit anderen Maßnahmen wie Mietpreisstabilisierungwird dazu beitragen, dass die Bewohner in ihren Häusern bleiben können, und gleichzeitig neuen Wohnraum schaffen, um dem Wachstum Rechnung zu tragen, das mit der Lage in der Umgebung von Washington, DC verbunden ist.

„Wir brauchen mehr Wohnraum, aber wir können uns nicht darauf beschränken, 08/15-Häuser zu bauen, die sich tatsächlich nur bestimmte Leute leisten können“, sagte Fani-Gonzalez.

In Kalifornien ist der Vorschlag der Stadt Berkeley, die ausgrenzende Zoneneinteilung in ihren Stadtteilen zu beenden, Teil einer umfassenderen Anstrengung, ihr rassistisches Erbe rückgängig zu machen. Der Stadtrat von Berkeley unternahm erste Schritte zur Untersuchung dieses Erbes von Anprangerung der rassistischen Geschichte der Einfamilienhaus-Bebauung im Jahr 2021ein weitgehend zeremonieller Schritt, der an Fahrt gewann, als der Stadtrat die Stadt um einen Bericht über die fehlende Mittelschicht in Bezug auf Wohnraum bat.

Der jüngste Aufzonungsplan der Stadt war zurückgefahren diesen Sommer nach einer fünfstündigen öffentlichen Anhörung.

Lori Droste, von 2014 bis 2022 Stadträtin in Berkeley, sagte gegenüber Stateline, dass sie sich seit 2016 für umfassende Änderungen der Zoneneinteilung eingesetzt habe, aber Schwierigkeiten gehabt habe, die Stimmen dafür zu bekommen. Was sich geändert habe, sei die Verknüpfung der Notwendigkeit von Zonenänderungen mit dem nationalen Bewusstsein, das durch die Proteste gegen systemischen Rassismus und rassistische Ungerechtigkeit im Jahr 2020 geweckt wurde, sagte sie.

„Die Reform der Flächennutzungsplanung wird Zeit brauchen. Es wird wahrscheinlich 20 Jahre dauern, bis jemand echte Veränderungen bemerkt. Aber wenn wir jetzt nicht anfangen, wird sich die Wohnungskrise nur noch verschärfen“, sagte sie.

Auf die Frage von Stateline, ob sie mit rechtlichen Schritten rechne, falls der Antrag auf Aufzonung erfolgreich sei, antwortete Droste: „Ich kann mir vorstellen, dass es welche geben wird. Ich arbeite nicht für die Staatsanwaltschaft, aber es wird ganz sicher eine Gegenreaktion geben.“